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前10月各城卖地分化:杭州昆明领衔卖地榜

(原标题:前10月各城卖地分解:一二线频破“千亿”三四线成交下滑)

2019年头?年月,房地产市场徐徐回温,但跟着“因城施策、一城一策”在全国各级城市的贯彻落实,市场从“小阳春”慢慢降温。进入10月份以来,全国地皮市场普遍呈现量价齐跌态势。

只管如斯,热点城市地皮出让金规模仍旧赓续刷新历史同期记载。据易居钻研院数据,前10月受监测的40城市中,地皮出让金达到千亿元的有8个;华夏地产钻研中间统计则显示,截至11月18日,地皮出让金达到千亿元的城市已达12个。

那么,今年地皮市场出现出何种变更?哪些城市的地皮买卖营业仍旧维持热度?间隔年关仅有一个多月,各级城市供地及房企投资还将出现哪些变更?

前10月地皮市场量价齐跌

“初步统计,10月份全国300个城市地皮室庐用地供应规模跨越1亿平方米,同比下降1.4个百分点,但成交规模同比下降靠近20%,10月份的供应节奏是有所放缓的。10月份全国300个城市室庐用地,不管是供应照样成交同比都有所下降,成交楼面价也是基础下跌。但按照常规,部分企业岁尾拿地动作较多,导致了地皮溢价率开始呈现了小幅上涨的走势。”中国指数钻研院杭州分院副总经理高院生阐发觉得。

易居地产钻研院月初宣布的《10月40城地皮市场月报》显示,今年10月,40城地皮成交面积环比下降7.9%,移动匀称地皮成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌。此中,4个一线城市地皮成交修建面积环比下降36.8%;二线城市成交面积环比下降9.1%,地价环比下跌5.4%。尤其因此南京、武汉为代表的热点二线城市,多宗地块以底价成交,地皮市场凉意浓浓。

今年以来地皮购置面积同比降幅较大年夜也与去年同期基数较高有关,斟酌到房企融资情况持续收紧,估计整年开拓企业地皮购置面积保持负增长的态势没有悬念。

但易居钻研院智库中间钻研总监严跃进奉告《逐日经济新闻》记者:“即便个别城市呈现忽然火爆的环境,但从全国地皮市场数据来看,大年夜趋势照样降温的,阐明当前企业照样趋向审慎和守旧,地皮市场也不会显着反弹。”

更能反应市场冷热程度的成交溢价率在10月份继承下降。据易居方面统计,10月份40个范例城市地皮溢价率为14.3%,较9月下降2.4%,已经继续4个月下降。

同策集团首席阐发师张宏伟阐发觉得,“从企业投资的角度来讲,近期拿地前评估的净利润要求比之提高步很多。以往在核心城市拿地,基础有着10%~12%的利润要求,今年二季度有的企业率哪怕利润5%、6%,以致不赢利都邑拿地。但近期因为融资情况收紧、企业资金链首要,而且当前行业处于低谷期,以是房企为了节制风险,把利润要求前进了。”

分城市来看,10月份一线城市中除了北京地皮成交溢价率高于10%,广州仅为3%、上海和深圳为0%。40个范例城市中地皮成交溢价率排名前5的城市分手为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,溢价率分手为44%、40%、33%、22%和22%。

但多位业内人士在吸收《逐日经济新》记者采访时表示,只管市场走弱,但对房企而言却是弗成多得的拿地“窗口期”。

“我们觉得,从现在到明年一二季度这个阶段,对付一二线核心城市切实着实是对照好的拿地窗口期。体现主如果各个城市呈现流拍和大年夜量的底价成交,这代表着现在地皮市场进入一个阶段性调剂期,这种环境下是个对照好的拿地窗口期。”张宏伟说。

各城地皮市场冷热不均

今年1~10月,40个范例城市地皮出让金收入22097.6亿元,同比增添15.7%,增速回落1.5个百分点。因为各城市实施“一城一策”差异化调控,各城市在供地节奏、地皮政策、市场情况上的差异造成了地皮市场的分解。

此中,一线城市地价在2019年6月上涨较显着,主如果深圳、北京和上海土拍较热,溢价率一度分手达到48%、17%和23%。而10月份一线城市地皮市场成交量下降显着,地价小幅下跌。

较为凸起的是二线城市的体现。今年2月份之后,厦门、南京、杭州、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹显着。《易居快报之40城地皮市场月报》指出,一方面是由于第一季度发债融资量较多,房企资金面较为宽松;另一方面是由于开拓商拿地预期的转变——规避三四线城市、向一二线城市转移,同时一线城市供地量又对照少,热点二线城市成为主要的拿地工具。但进入下半年,在政策持续快速收紧的趋势下,地皮成交量持续下降、地价涨幅赓续收窄,9月涨幅转负,10月量价齐跌。

从供应量上看,据中指钻研院公布的数据,1~10月,北京、上海、深圳、天津、广州、南京、杭州、武汉8个城市供应量跨越去年同期,此中天津、武汉、重庆分手以1302万平方米、807万平方米、743万平方米的供应量排名前三位。

与此同时,《中国300城市地皮市场买卖营业情报》显示,10月份三四线城市整体供应增添,但成交总量下滑。300城中,三四线城市成交地皮面积4561万平方米,环比削减27%,同比削减15%;地皮出让金为1243亿元,环比削减21%,同比增添14%;地皮匀称溢价率为10%,较上月下降0.3个百分点,比去年同期增添5个百分点。

三四线城市地皮趋冷已是业内共识,地皮流拍数量高企更是印证了这一趋势。高院生指出,“流拍率来看,10月份单月300个城市中共有52宗流拍,从流拍率达到7.8%,此中42宗出自三四线城市,10宗出自二线城市。如呼和浩特前段光阴出让12宗地块,此中7宗流拍。由此看来,三四线城市地皮市场‘遇冷’的环境加倍严酷,企业从安然性的角度更倾向于二线城市以及二线周边的城市。”

严跃进向记者阐发了两个截然不合的三四线城市代表。包头作为三四线城市中较为强势的代表,近期地价刷新历史记录,但在以往该城市体现并不凸起,阐明部分开拓商包括碧桂园等的进入,使其地价上涨,同时溢价率也响应上涨较快。这也反应了当前西北、西南、西北和东北部分城市的崛起。

而无锡则恰好相反,在2017~2018年市场体现较热,但当前管控对照严,地皮市场呈现了显着降温。阐明调控已经显现出效果,是值得肯定的,这对付全部市场具有积极的意义。无锡跟包头体现截然不合,市场走势也阐清楚明了不合城市的特性。

杭州昆明领衔卖地榜

事实上,不少城市每年都邑拟订年度地皮供应计划。在今年仅剩的一个多月里,今年的地皮市计划完成得若何了?

先看北京。今年7月,《北京市2019年度国有扶植用地供应计划》宣布,计划安排商品室庐用地600公顷,下限为300公顷,这也是北京首次设定商品供利用房的下限。但据中指钻研院《中国300城市地皮市场买卖营业情报(2019年10月)》,截至10月,北京共成功出让室庐用地42宗,总扶植用地面积近271公顷,入市宅地面积尚不够300公顷。

10月15日,北京三宗宅地集中入市,总面积约18.8万方米,单日揽金近百亿元。11月13日,北京亦庄经济开拓区两宗限竞地块出让,总扶植用地面积9.73万平方米,总成交价达73.52亿元。下月,北京估计将迎4宗宅地入市,总筹划修建面积48万平方米。

但北京今年地皮市场具有必然的特殊性。中国指数钻研院地皮云奇迹部副总经理刘韧坚阐发称,“2019年的特征是宅地成交楼面均价同比上升,然则溢价率同比下降。以三季度为例,北京宅地成交楼面均价25324元每平米,同比上涨22%,但匀称溢价率仅9%,较2018年同期下降13%,市场的降温对照显着。三季度以来,在楼市严控背景下,房企融资渠道显明收紧,市场预期显明回调,房企拿地趋理性,宅地的市场热度持续回落。”

再看今年前10月地皮出让金额排在第一的杭州。从今年5月起,杭州室庐用地溢价率开始下滑,至8月份触底反弹,10月溢价率环比续增。10月份,杭州成交的9宗宅地中有7宗为溢价出让,匀称溢价率为21%,较上月增添8个百分点。中指钻研院方面阐发,下月杭州地皮供应量估计将继承收窄,如无新政策宣布加紧调控,溢价率水平或将继承走高。

“在一二线城市傍边,杭州在以前3年的地皮出让金额应该是最多,整体供应量也对照大年夜。”张宏伟指出:“今年下半年从贩卖角度来讲,以前两三年的地皮供应量大年夜,以是市场压力应该是存在的。小我建议杭州应该适度削减地皮供应量,或者是根据每个区域的供应环境差异,进行布局性地增添或削减。”

再如地处西南的昆明。在中指钻研院《2019年1~10月全国地皮成交金额TOP10排行榜》中,昆明排在第10位,同比增长跨越100%;位列筹划修建面积榜首,同比增长85%。

对付昆明地皮市场的火热,严跃进表示,“照样由于房企分外看好昆明。昆明所在的西南市场房地产开拓投资数据显着跨越历史数据和全国同类城市板块。近期海南市场体现不好,部分需求进入到昆明、南宁和贵阳市场,尤其是昆明和南宁,这两年分外是今年下半年体现异常显着。地皮买卖营业热、地价便宜,也吸引了很多房企去拿地。”

张宏伟觉得,昆明因为政策限定较少,产品能够实现快速去化,是以房企都在进行结构,一旦有地皮出让,成交状况便会对照积极。但他同时指出,“应该照样要节制一下地皮供应节奏,除了公开出让的地块,昆明还有许多的城中村子改造、旧城改造的项目,后续一定也会流转到地皮市场,导致全部市场供应量增添,以是必要适度节制地皮的供应。”

刘韧坚仍旧看好二三线城市的投资时机。“二三线城市开拓商会根据人口流入和企业流入环境加大年夜投入,未来我们信托三四线城市明年照样有必然的几率,依然是溢价平平的态势。然则二三线城市我们信托照样有很大年夜时机继承保持地皮市场兴旺的态势。”

滥觞:逐日经济新闻

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